Андрей Смирнов
Время чтения: ~12 мин.
Просмотров: 0

Девелопер и девелопмент

Девелопер — кто это?

Существует много видов профессий, название которых является настоящей загадкой для многих. И такой является профессия девелопер. Кто же это такой? Девелопер – это специалист, который занимается операциями с недвижимостью. По сути, это одна из специализаций риэлтора. Человек такой профессии качественно управляет недвижимостью с той целью, чтобы максимально повысить эффективность ее эксплуатации, увеличить стоимость объекта и получить соответствующий доход.

Девелопер заказывает проект, а также он либо покупает, либо арендует земельный участок. После чего он привязывает проект к участку, согласовывая все этапы подведения коммуникаций, а затем строит нужный объект. После того, как объект готов к эксплуатации, он сдает его в аренду частями либо же целиком. При желании он также может продать готовую недвижимость.

Однако давайте разберемся более детально во всех тонкостях специалиста, которого называют девелопер.

Краткое описание профессиональной деятельности

В переводе с английского «девелопер» означает строить, развивать, совершенствовать и создавать. Есть даже такая предпринимательская деятельность, которая называется сложным словом «девелопмент». Ее работа направлена на то, чтобы активно разворачиваться в сфере коммерческой недвижимости. Поэтому вначале следует поговорить о такой коммерческой деятельности перед тем, как рассмотреть саму профессию.

Девелопмент занимается активным развитием коммерческой недвижимости и ее последующим качественным преобразованием. Что подразумевается под этим словом? Это и строительные работы, и инженерные операции – одним словом все, что приводит к качественным изменениям на земельном участке, а также в зданиях и сооружения. Естественно, отсюда вытекает, что все это приводит к удорожанию недвижимости в целом или ее аренды.

Работой такого рода занимаются компании, которые непосредственно инвестируют средства в процесс строительства или же руководят этим процессом лично. При желании компания, которая работает в сфере развития коммерческой недвижимости, может создать юридическое лицо – у нее на это есть полное право. Лицо создается лишь на определенный промежуток времени – это тоже следует учитывать. На имя юридического лица приобретается земельный участок и оформляются все документы, наделяющие определенными полномочиями касательно проведения строительных работ. В дальнейшей же перспективе компания может продать земельный участок.

Теперь же перейдем к тому, кто же такой девелопер. Девелопер представляет собой специалиста и предпринимателя в одном лице, деятельность которого направлена на руководство строительными проектами от начала застройки и инвестирования в нее финансов до полного окончания всех работ и дальнейшей эксплуатации объекта или его продажи. При этом он прилагает все усилия для того, чтобы финальная стоимость объекта достигла максимальной точки.

Что должен делать

Учитывая такую разно плановость профессии, стоит детальнее поговорить о том, что же должен уметь девелопер. 

Его область знаний заключается в следующих направлениях:

  1. Проектирование.
  2. Разработка бизнес-плана.
  3. Создание строительного проекта.
  4. Покупка или аренда земельных участков для осуществления строительства.
  5. Рекламные компании.
  6. Правила инвестирования.

Помимо знаний, девелопер имеет и трудовые обязанности. Так, он не просто создает идею проекта, но и проектирует то, как будет располагаться объект. Также он отвечает и за проектную документацию. Кроме того, специалист принимает все необходимые решения, касающиеся приобретения земельного участка, и выполняет инвестирование к созданный проект. Он обязательно должен получить все необходимые лицензии на проведение строительства и согласовать все коммуникации объекта.

Что касается возможности карьерного роста, то у девелопера она определяется повышением заработной платы, а она полностью зависит от цены аренды готового объекта или общей его стоимости при продаже. Но как бы там ни было, чтобы стать девелопером нужно быть человек целеустремленным, стрессоустойчивым, обладать высокими организаторскими способностями и аналитическим складом ума.

Общая информация

Чаще всего девелоперы являются авторами коммерческого объекта, они предлагают место для строительства и сферу эксплуатации будущей недвижимости.

Чем занимается девелопер:

  • поиск участка, расчет его ценности – финансовой и коммерческой;
  • изучение рынка недвижимости и определение эффективной эксплуатации объекта;
  • формирование идеи с указанием площади и назначения недвижимости;
  • подготовка эскиза и необходимой проектной документации, согласование в соответствующих организациях;
  • оформление разрешительных документов на проведение строительства;
  • возведение здания;
  • сдача в аренду или продажа объекта.

Кроме этого, на специалиста возлагаются вопросы финансовой сферы, связанные с возведением объекта и его реализацией. Также специалист занимается поиском инвесторов для реализации проекта, рассчитывает возможные риски и объем затрат, при необходимости заключает договоры кредитования с банковскими организациями.

Преимущества и недостатки профессии

Учитывая должностные обязанности девелопера, занимать должность специалиста может человек, разбирающийся с различных сферах:

  • финансовой;
  • юридической;
  • инженерной;
  • строительной.

Профессия предполагает многопрофильность, поэтому на отечественном рынке недвижимости по-настоящему квалифицированных девелоперов не много, отсутствует конкуренция в данной сфере деятельности.

К преимуществам относятся:

  • высокие заработки;
  • востребованность специалистов;
  • возможность реализовать интересные архитектурные и коммерческие проекты.

Недостатки профессии:

  • частые стрессовые ситуации;
  • необходимость сотрудничать со многими государственными и муниципальными организациями;
  • умение работать с большим объемом документов.

Где пройти обучение

Сфера девелопмента развивается постепенно, опытных специалистов немного. Чаще всего девелоперы – люди, которые работали в сфере строительства, проектирования зданий, выпускники строительных и экономических факультетов высших учебных заведений.

Опытному девелоперу потребуется юридическое и экономическое образование, свободное владение иностранным языком. Главная особенность профессии – специалист должен регулярно повышать уровень квалификации, посещать курсы, стажироваться за границей в крупных компаниях.

Полезно для девелопера получить специализацию МBА – управление проектами. Получить практическую помощь можно, пройдя стажировку в полевых, реальных условиях. Для этого предусмотрены Individual Professional Project. Также получить необходимые навыки можно в школе менеджеров.

Оплата

Зарплата варьируется в диапазоне от 20 до 120 тысяч рублей. Столичные зарплаты составляют от 60 до 250 тысяч рублей.

Прежде всего, необходимо понимать, что работа девелопера предполагает серьезную ответственность за проект, стоимость которого оценивается миллионами. Конечно, зарплата сполна компенсирует риск и степень ответственности.

Зарплата состоит из:

  • фиксированной ставки;
  • бонусов – процентов от стоимости каждого объекта, введенного в эксплуатацию.

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:

  • Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
  • Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
  • Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
  • Созданием проекта.
  • Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
  • Контролем процесса строительства.
  • Поиском покупателей или арендаторов.
  • Управлением объектом.

Стандартная структура девелоперской компании, по которой ясно, что выполнять приходится разноплановые задачи

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Разновидности девелопмента

В зависимости от финансового управления выделяют:

  • девелопмент по гонорару – предприниматель получает плату в виде процентов от итоговой стоимости стройки, не принимая финансовых рисков на себя;
  • спекулятивный девелопмент – помимо всех выполняемых задач, сам является основным инвестором, рискованность таких проектов покрывается возрастающим доходом;
  • строительство с определенной целью, каковой не является получение прибыли.

Последний вид выделяют не всегда.

Также данную сферу можно разделить, в зависимости от типа недвижимости:

  • девелопмент жилой застройки;
  • загородной;
  • коммерческой;
  • земельных участков.

Ключевые вопросы

Определите тип девелоперской деятельности, которую вы будете осуществлять. (Коммерческая и жилая недвижимость – собственность или сдача в аренду? Управлять самостоятельно или продавать? Создавать с нуля? Улучшать существующие? Местонахождение? Партнерство или самостоятельно?

Определите свои финансовые ресурсы. Определите свой заемный потенциал.

Создайте бюджет и временные границы, в рамках которых будут осуществляться отдельные этапы проекта. Привлеките часть своей команды для первоначальных обсуждений предварительных вопросов с ними. Это, как правило, строители, возможно, инженер и / или архитектор.

Найдите хорошего брокера по недвижимости и начните поиск недвижимости и проанализируйте рынок. Пока не торопитесь ничего не покупать.

Как только объект будет найден, наймите юристов, которые будут заниматься правовыми вопросами. Для этого вам понадобится хорошие специалисты, и это будет стоить денег.

Получите финансирование, предназначенное как для покупки, так и для развития.  Используя архитектора и строителей, сделайте генеральные планы застройки.

Проведите инвентаризацию имущества и почвы, состояние вод, опасных отходов и т. д. и т. п., Проверьте и еще раз удостоверьтесь, что все расчеты верны, если это необходимо.

Купите недвижимость. Если возможно, купите его у государственных (местных) властей, описанных ниже.

Попросите архитектора составить окончательный план строительства с инженером. Это будет стоить вам определенной суммы. Представьте планы на утверждение всем местным органам по строительству, зонированию и охране окружающей среды. Это будет стоить немалых денег и займет вдвое больше времени, чем вы думаете.

Подпишите договоры на строительство с генеральным подрядчиком, а в случае его отсутствия, с субподрядчиками.

Контролируйте весь процесс строительства. Запаситесь терпением и имеете резервный бюджет для различных задержек и проблем. Сдайте или продайте недвижимость. Наслаждайтесь своей прибылью и беритесь за следующий проект.

Внутренняя кухня

Для успешной деятельности необходимо озаботиться отладкой технической, экономической и юридической сторон дела. При этом необходимы специалисты, хорошо разбирающиеся в объектах недвижимости, оформлении сделок и архитектуре. Конечно, можно и без этого создать какое-то ООО «Девелоперская компания», но в таком случае рассчитывать на успех стоит только при возникновении чуда. Всегда необходимо стремиться к формированию команды профессионалов. Конечно, один человек может объединить в себе множество должностей, но лучше, если было проведено функциональное разделение труда. Ведь согласитесь, тянуть финансы, юриспруденцию, инженерное дело и строительство лучше профильным специалистам, которые имеют и знания и время, чтобы вникнуть в различные аспекты деятельности. Все это позволит претендовать на высокую доходность, особенно при современной востребованности и отсутствии конкуренции. Хотя есть и недостатки. В первую очередь следует упомянуть в общем проблемную ситуацию на строительном рынке. К тому же, это весьма стрессовая работа из-за сопутствующих сложностей. Например, в начале проекта следует собрать с различных инстанций несколько сотен подписей. И только этим дело не ограничивается. Если нет практического опыта деятельности, то это может обернуться существенными денежными потерями.

Что надо знать девелоперу

Девелопмент требует знаний и умений в таких сферах организации бизнеса, как:

  1. Юридическая. Изначально работа строится на приобретении либо аренде недвижимости, и знание законодательства поможет избежать мошеннических схем, правильно оформить объекты в собственность, получить необходимые разрешения на строительство, реконструкцию, смену целевого назначения. По завершению работ юридические знания пригодятся при оформлении договоров аренды или продажи.
  2. Строительная. Понятно, что строительная специальность для девелопера будет большим плюсом, чтобы понимать суть разрабатываемых проектов, масштабы затрат. Помогут знания осуществлять контроль строительства, проверять соответствие производимых работ существующим нормам, оценить качество используемых материалов и эффективность организации стройки.
  3. Экономические. Строительство и бизнес с недвижимостью очень высокозатратны, поэтому риск потерь должен быть сведен к минимуму. Сделать это можно при наличии профессиональной подготовки в разработке экономических вопросов проектов, оценки их рентабельности и степени риска.
  4. Финансовые. Выполнение крупных проектов редко проводится на собственные средства. В большинстве случаев деньги привлекаются со стороны. Это могут быть инвесторы, дольщики, банковские кредиты. Умение выбрать самые выгодные варианты и обеспечить правильное распределение финансов — один из важных аспектов девелопмента.
  5. Маркетинг. Еще на стадии появления идеи девелопер должен четко представлять, что ждет от задуманного проекта, анализировать потребности рынка, имеющуюся конъюнктуру, перспективы развития и возможные риски.

Отдельно от списка требуемых знаний необходимо сказать об организаторских способностях и лидерских качествах девелопера.  Без них даже со всеми знаниями запустить в работу сложные проекты невозможно. Девелоперу придется создать сплоченную команду или найти профессиональных исполнителей, доказать прибыльность проекта, решить все организационные вопросы, контролировать процесс воплощения проекта.

Этапы и виды девелопмента [ править | править код ]

  1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
  2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
  3. Проектирование и оценка проекта
  4. Заключение контрактов и строительство
  5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

В книге Professional Real Estate Development. The ULI Guide to the Business предлагается выделять 6 этапов девелопмента:

  1. анализ экономической целесообразности и приобретение земли,
  2. создание проекта,
  3. финансирование проекта,
  4. строительство,
  5. продажа и сдача в аренду,
  6. эксплуатация и управление объектом.

Существует три вида девелопмента:

  • Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
  • Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.
  • BTS-девелопмент (от англ. Built-to-suit ): девелопер решает комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

Также, в зависимости от типа объекта недвижимости, по видам различают девелопмент:

  • жилой недвижимости
  • коммерческой недвижимости
  • загородной недвижимости
  • земельных участков (девелопмент земли, ленд-девелопмент).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости: жилая недвижимость элитная/бизнес-класса/экономкласса и т. п.

Девелопер – это кто и что это за профессия? Девелопмент – что это простыми словами и какие виды существуют? Чем занимается девелоперская компания и для чего нужен девелоперский проект? Читайте ответы на эти вопросы в нашей статье.

Слово «девелопер» мелькает в новостях в связи с постройкой грандиозных зданий и после не менее грандиозных банкротств. Одни клиенты девелоперов становятся обладателями чудесных квартир, домов и торговых комплексов, а другие теряют миллионы и долго потом судятся, чтобы вернуть хоть что-нибудь. В этой статье расскажем, кто такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков, как ведется девелоперская деятельность, и чем девелопер в сфере недвижимости отличается от девелопера в лазерном принтере.

Финансовое вложение — фундамент проекта

Девелопмент — это вид бизнеса, доход от которого напрямую зависит от денежных вливаний. Составляющих этой деятельности достаточно много. Это подбор подрядчиков и сотрудников для реализации задуманного, маркетинг, постоянное исследование ситуации на рынке, проектирование, строительство, финансирование и сдача в эксплуатацию. Все эти работы возможны при целесообразности замысла и вложениях заинтересованных лиц, которые знают, что объекты недвижимости при умелом управлении на протяжении длительного периода приносят прибыль. Поэтому девелопмент— это проектная деятельность, основанная на инвестициях и способствующая развитию рынка недвижимости и изменениям сооружений, а именно:

  • Появлению новых качеств, необходимых для потребителя (изменения могут быть масштабными или частичными).
  • Повышению значимости объекта и, как следствие, его стоимости. Этот показатель тем выше, чем больше недвижимость соответствует требованиям клиентов на рынке.

Заключение

Вот и рассмотрено, что собой представляют девелоперские компании. Давайте кратко подведем итог всему вышесказанному. Девелоперские компании — это структуры, которые специализируются на развитии. Они занимаются этим процессом на всех его этапах, начиная от оформления задумки и заканчивая сдачей в эксплуатацию. Хотя сейчас наблюдаются относительно тяжелые времена, но ввиду невысокой конкуренции и широкого поля деятельности в этой сфере можно попробовать закрепиться, если есть необходимые знания и умения. Необходимо всегда помнить, что профессионалов высоко ценят, ведь небольшое вложение в них позволяет получить многократную выгоду.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации